宋朝为什么要叫停“不动产登记”?

吕惠卿的“手实法”

北宋朝廷曾经在全国范围内推行过一次“不动产登记”,时为宋神宗熙宁七年(1074)七月。此时新党领导的变法已经呈露出危机,王安石在这一年的四月被罢去相位,离任之前他提请神宗皇帝任命变法派的吕惠卿为参知政事(相当于副宰相)。正是在吕惠卿的推动下,朝廷下诏启动全民“不动产登记”——“手实法”。

按照吕惠卿的设计,这次“不动产登记”的程序如下:

首先,“预具式示民,令依式为状”,即由政府统一印制好“不动产登记”的标准格式,贴出来公告于民,要求民众按照格式自行填报自家的财产,包括名下房产的间数及性质(自住还是出租),田产的亩数及性质(自耕还是招佃),这些田宅折算成货币值多少贯。为方便折算,宋朝根据该地最近若干年内的田宅交易价格取一个中位数,作为估价的标准。由于各户财产由户主自行填报,因此吕氏“手实法”又称“自实法”。

为了照顾自耕农的利益,宋朝又规定,在评估各户财产数目时,凡出租生利的田宅按足额计算,而自住房与自耕地的估值只计市场价的五分之一。打个比方,假设我和你在乡下都有平房3间、田地50亩,我的田宅都是自用,你因为搬到了城里,则将乡下的田宅都租了出去;再假设按市场交易价中位数,每间房屋值50贯,每亩田值20贯,那么在登记不动产时,你的财产将记为1150贯,我的财产则记为230贯——这个财产估价,将决定我和你要承担的不同税负。

然后,各户将填写完毕的财产清单上交到县衙门,“县受而籍之;以其价列定高下,分为五等”,县衙门接收后统一登记造册,并按照居民的财产多寡,将居民划入不同户等。通常乡村户分五等,一、二等户为上户,三等户为中户,四、五等户为下户。坊郭户(城市户)分十等,前五等为上户,后五等为下户。这不是歧视,而是分配税额的依据。

然后,“参会通县役钱本额而定所当输,明书其数,众示两月,使悉知之”,即县衙根据户等划定各户的税额,不同户等所承担的税额是不同的,原则上,上户承担更多的税额,下户不用缴税或者缴纳较少的税。各户的税额都标明其钱数,公示两个月。

可以想象,出于逃税的目的,肯定有一部分居民在登记不动产时会隐瞒财产。对此吕惠卿已考虑好对策:鼓励民众相互监督、检举,“非用器、田谷而辄隐落者许告,有实,三分以一充赏”。你若发现亲邻隐瞒不动产,家有五套房却登记成三套房,那么欢迎你到官府那里举报,一旦查实,官府即没收隐匿的财产,并将三分之一奖励给你。

“手实法”的不良效应

吕惠卿推动的这次全民“不动产登记”,是宋朝推行“免役法”的配置工程。中国在唐宋之际,赋役制度发生了一个历史性的变迁——从人头税向财产税转化,从人身税(役)向货币税转化。必须承认,这是历史发展与文明演进的体现。宋朝的正税,已经基本上跟人丁脱钩,改为按财产多寡分配税额;宋朝的役,也正在转化为货币税的形式,此即熙宁变法中的“免役法”:国家不再强制性征调人户服差役,而是由人户向官府纳钱,官府再用这笔钱雇佣愿意出力的人充役。

免役钱的分配,跟居民财产挂钩。按“免役法”的设计,乡村户的一、二、三、四等户与坊郭户的前五等户,将按其户等承担不同份额的免役钱;乡村五等户与城市六等户以下免予纳钱。因此,启动全国性的“不动产登记”便显得极为必要,事关“免役法”能否公平地推行下去。